Mutuo ipotecario

 


Mutuo ipotecario

 

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IL MUTUO IPOTECARIO E LE GARANZIE REALI


Di Giada Buttaboni e Sara Mistretta


Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l'altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.
Si tratta di un contratto reale e può essere sia a titolo gratuito che a titolo oneroso (detto anche mutuo feneratizio), che si perfeziona con la consegna del denaro concesso in prestito al mutuatario. È inoltre un contratto tipico la cui nozione è accolta nel nostro ordinamento giuridico dall'art. 1813 del Codice Civile. La fattispecie regolata dall'art. 1813 è esclusivamente quella del mutuo gratuito, da non confondersi con i mutui finanziari, che possono validamente concludersi con il mero consenso.
Per poter stipulare un contratto di mutuo ipotecario, cioè garantito da ipoteca, è necessario l’intervento del notaio, la cui funzione non è quella di garantire l’immodificabilità del contratto di finanziamento, che è rinegoziabile in ogni momento senza l’intervento del notaio.


La funzione del notaio è in realtà quella di consentire l’iscrizione dell’ipoteca (e a cancellarla alla fine del mutuo), garanzia sulla base della quale la banca eroga la somma alla parte mutuataria. Più è lungo il tempo di rimborso del mutuo e più il tasso d’interesse tende ad essere elevato, crescendo il rischio della banca. D’altra parte, la lunghezza del mutuo riduce l’ammontare della rata che pesa pertanto meno sul bilancio del cliente e che contemporaneamente consente di incrementare l’ammontare della spesa finanziata.
La funzione del notaio nei confronti della banca è quella di fornire un’informazione essenziale, ovvero l’esistenza di un bene ipotecabile non gravato da nessun altra formalità pregiudizievole per la banca. Il tempo necessario per tali verifiche è di una decina di giorni lavorativi.
Dopodiché la banca, con la relazione notarile e i documenti forniti dal mutuatario, fa deliberare dall’ufficio fidi il finanziamento e procede alla stipula dell’atto notarile. Di solito le banche, per preparare la pratica, hanno bisogno di un tempo che varia tra due settimane e un mese.
I mesi di giugno/luglio e novembre/dicembre sono mesi di intenso lavoro sia per le banche che per i notai, per cui è più difficile riuscire a concludere l’istruttoria in tempi particolarmente rapidi.


Il mutuo è un contratto complesso nel quale il linguaggio della tecnica bancaria e quello del diritto si mischiano in un testo che è comprensibile solo per gli addetti ai lavori.
La banca, in un mutuo, eroga la somma a precise condizioni: vuole che la rata non sia superiore ad una certa percentuale (in genere 20%-30%) del reddito effettivo (Salario o stipendio + eventuali rendite) del cliente per garantire la sopportabilità in termini finanziari; vuole che la somma che viene finanziata non superi il 75-80% del valore del bene che si vuole comprare e sul quale costituisce l’ipoteca (la capacità di risparmiare è ritenuta un indice molto importante per la banca per valutare l’affidabilità del proprio debitore).
Il mutuo ipotecario è normalmente stipulato a tasso fisso o a tasso variabile.


Tasso fisso o tasso variabile?


Il mutuo a tasso fisso comporta normalmente, almeno al momento della stipulazione del contratto, un valore della rata superiore a quello del mutuo a tasso variabile: questo perché la banca si assume un rischio maggiore, data la difficoltà di calcolare quale sarà il tasso in vigore a lunga distanza di tempo (da considerare infatti che il costo del denaro misurato dal tasso di interesse, cambia nel tempo, in questi primi mesi del 2009 si è ad esempio assistito ad una progressiva riduzione disposta dalle banche centrali per contrastare la pesante crisi dei mercati). In genere il rischio è coperto dalla banca maggiorando di due punti percentuali il tasso corrente (cioè il tasso medio applicato nel periodo in cui il mutuo viene aperto).


In termini economici è difficile dire a priori cosa convenga, se un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile. Dipende molto dalla filosofia del cliente. Se una persona ha contratto un mutuo ai limiti delle proprie capacità economiche e teme che la rata possa aumentare, è più tranquillizzante un mutuo a tasso fisso, anche se permette di chiedere un prestito leggermente minore (calcolando i maggiori interessi) rispetto alla somma che si otterrebbe con un mutuo a tasso variabile.
Viceversa, una persona meno preoccupata della variabilità del tasso e meno pessimista sul futuro, opterà per un mutuo a tasso variabile.
Aggiornare con qualche articolo recente (mese gennaio 2009) tratto da articoli di giornale su quanto definito dal Governo italiano per andare incontro ai mutuanti che, a causa della crisi economica, si trovano in difficoltà nel far fronte alle rate del mutuo. In particolare vedere quanto disposto rispetto ai mutui a tasso fisso con tassi ora eccessivi rispetto alle condizioni di mercato.


L’erogazione del mutuo


La banca può erogare la somma al momento del rogito oppure dopo che il notaio avrà fornito la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile.


L’assicurazione sui rischi legati al finanziamento
Alcuni dati statistici sul mercato dei mutui italiano evidenziano che su 1.000 mutui concessi sono mediamente 8 i casi di clienti inadempienti. Di questi, quattro sono dovuti a ragioni di salute o morte del mutuante, quattro a ragioni di carattere personale quali divorzio o separazione di coppie di fatto.
E’ bene avere chiaro che esistono prodotti assicurativi che evitano il rischio di difficoltà di rientro nei quattro casi in cui non si riesca a pagare il mutuo per morte o malattia. Questi prodotti, per persone che hanno tra i trenta e i quarant’anni, non dovrebbero eccedere annualmente una somma pari a un millesimo del capitale prestato. Talvolta le banche propongono questo tipo di assicurazione, altre volte no.
Sottoscrivendo tale polizza si evita che figli minori d’età o genitori avanti con gli anni si trovino a dover far fronte ad un pagamento inatteso. Le coppie di fatto che non intendano entro breve tempo sposarsi dovrebbero prendere conoscenza dei diritti e dei doveri dei comproprietari.
I rischi legati al finanziamento sono tutti a carico della parte mutuataria e, in tali rischi, è compreso il caso che non si riesca a pagare il mutuo perché si è perso il lavoro: statisticamente, tale situazione si verifica raramente.


La detrazione di spese ed interessi


E’ importante sapere che gli interessi, le spese di istruttoria e la parcella notarile sono detraibili dalle tasse secondo agevolazioni introdotte nel 1998. La detrazione è possibile nel limite del 19% del valore degli interessi e di queste spese: detrazione significa che lo Stato le considera alla stregua di tasse già pagate. Aggiornare il trattamento dei mutui in considerazione di quanto recentemente disposto dal Governo.


L’accollo del mutuo
E’ possibile accollare il mutuo, ovvero vendere il bene ipotecato insieme al finanziamento. In questo caso l’accollo è cumulativo, cioè se chi si è accollato il mutuo non paga il debito, la banca potrà rivalersi anche sul mutuatario originario.


La cancellazione dell’ipoteca
Nel diritto italiano, l’ipoteca si cancella da sola dopo vent’anni. Quindi la cancellazione dell’ipoteca una volta finito di pagare il mutuo non è un adempimento necessario, a meno che si voglia vendere la casa.


Le spese accessorie dei finanziamenti
Infine, le spese accessorie, nei finanziamenti, sono talvolta significative: è bene informarsi quali siano le spese che la banca richiede per gestire il mutuo (ad esempio spese di incasso della rata o per fornire ricevute di pagamenti o il riepilogo delle rate pagate). Le condizioni del finanziamento che si fa con la banca dipendono anche da queste spese accessorie.


Documenti e dichiarazioni da presentare per ottenere un mutuo ipotecario
Se il mutuo viene richiesto da una società:


Carta d'identita' del legale rappresentante - atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera, procura...) - statuto/patti sociali - visura camerale;

Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d'identità del procuratore;

Titolo d'acquisto (rogito - successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte);

Schede catastali (eventualmente aggiornate); certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene.

 

Se il mutuo viene richiesto da una persona fisica/famiglia:


Carta d'identita' e codice fiscale;

se persona celibe - nubile - vedovo/a: certificato di stato libero;

se persona coniugata: estratto di matrimonio;

se persona separata: estratto di matrimonio e sentenza di separazione;

se persona divorziata: sentenza di divorzio o certificato di stato libero;

Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d'identità' del procuratore;

Titolo d'acquisto (rogito - successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte);

Schede catastali (eventualmente aggiornate); certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene.

 

Vademecum per chi richiede un mutuo ipotecario
La chiarezza del contratto
Spesso i contratti di mutuo sono di difficile comprensione. Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili; in parte tuttavia il problema potrebbe essere superato con uno sforzo di semplificazione che garantirebbe un rapporto più chiaro tra banche e utenti.
E' consigliabile avere in anticipo il testo del contratto e, soprattutto, delle "condizioni generali" proposte dalla banca.
Se si incontrano difficoltà nella comprensione e se le risposte date dai funzionari non sono soddisfacenti ci si può rivolgere sia alle associazioni dei consumatori, sia al notaio, che daranno le spiegazioni del caso anche prima della stipulazione del mutuo.


La poca chiarezza del contratto può anche essere indizio di scarsa qualità del prodotto, la qual cosa rende consigliabile rivolgersi a un altro istituto di credito.
Il tasso è generalmente l'elemento principale o esclusivo nella valutazione di un mutuo.
E' invece importante approfondire altri fattori, qui sotto elencati, prima di effettuare la scelta, in quanto è opportuno valutare il peso complessivo che le rate del mutuo avranno sul bilancio familiare.


E' necessario pertanto informarsi sulla differenza tra tasso d'ingresso, più basso per le prime semestralità, e tasso a regime, nonché valutare la differenza tra tasso fisso e tasso indicizzato, poiché ad esempio un basso tasso di ingresso può essere allettante ma riservare la sgradita sorpresa di tassi a regime molto alti, mentre un tasso fisso oggi conveniente può diventare eccessivamente oneroso poco tempo dopo. Inoltre, nella formazione della rata mensile, al tasso di interesse si aggiungono altre spese che è necessario conoscere per tempo.
Le spese accessorie
Qui si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione e comparare le tasse sul mutuo, le spese di perizia e di istruttoria, le assicurazioni con le quali la banca si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell'immobile o morte del mutuatario.
E' bene inoltre informarsi preventivamente sulle spese notarili che, per diverse ragioni, possono variare a parità di somma mutuata.
La penale per estinzione anticipata
E' opportuno individuare nel contratto il costo per l'estinzione anticipata del mutuo. Spesso le banche richiedono una percentuale rilevante del capitale residuo (persino superiore al 2%) per accettare che il mutuatario si liberi in anticipo del debito. Ciò può rendere assai gravoso vendere la casa prima di quanto programmato, in particolare nel caso di mutui agevolati o stipulati in base a convenzioni particolari, che non consentono il trasferimento del mutuo al nuovo acquirente.
I tempi di istruttoria


Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Di regola 60 giorni sono più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario.
Il tasso di mora per ritardato pagamento
Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovarsi nelle condizioni di non poter pagare puntualmente le rate, è necessario valutare attentamente anche questa eventualità per evitare che circostanze sfavorevoli e impreviste producano pericolosi effetti a catena.


Le modalità di erogazione


Poiché l'ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito ufficio, e ciò può esser fatto solo dopo la stipula del mutuo, spesso la banca trattiene la somma mutuata sino a quando la pratica sia stata espletata, il che significa dover aspettare due o tre settimane prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito.
Nel caso di una compravendita immobiliare il venditore dovrà di conseguenza attendere alcuni giorni per essere pagato. Bisogna informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro.
Per evitare questa attesa, alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di prefinanziamento, nel qual caso è opportuno verificare quali siano gli interessi che la banca richiede.
In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. E' compito del notaio proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili.

 

La detraibilità fiscale
La legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e relativi oneri accessori pagati per mutui ipotecari stipulati per l'acquisto di immobili e/o per interventi di recupero edilizio.
Questa possibilità di abbattimento dell'onere fiscale va dunque esaminata con attenzione, eventualmente con l'aiuto di un esperto, per valutare la sua incidenza sul costo complessivo del mutuo.


L'importo dell'ipoteca
L'ipoteca è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito quando e se il debitore non paga.
Al debito principale (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi stabiliti per il mutuo, quelli per il ritardo, le spese della procedura per la vendita all'asta della casa. Per questa ragione l'ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quello del mutuo. Ciò significa che sino a quell'importo il valore della casa è riservato alla banca e che un eventuale altro mutuo  che tuttavia non sempre le banche concedono  potrà essere richiesto solo sul valore residuo dell'immobile.


Le modalità di cancellazione dell'ipoteca
Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata. L' ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent'anni dalla sua costituzione: in pratica da quando il mutuo è stato concesso. Per i mutui di durata inferiore ai vent'anni, perciò, vi è un periodo di tempo in cui l'ipoteca esiste anche se non ha più alcuna utilità. In questi casi non conviene chiedere alla banca di cancellare l'ipoteca salvo che si debba vendere la casa. E' bene ricordare che la cancellazione di un'ipoteca richiede sempre alcuni mesi e che il suo costo non è trascurabile (circa 1.000 euro per un'ipoteca di 300.000 euro).


I limiti alla facoltà di vendere
Alcuni contratti di mutuo prevedono che l'utente non possa vendere la casa prima di aver finito di pagare il mutuo, obbligandolo in caso contrario a estinguere anticipatamente il debito e a far fronte quindi anche all'eventuale penale.
Clausole di questo tipo non devono essere sottovalutate perché possono creare un serio intralcio nel momento in cui si volesse cambiare casa. Non tutte le banche le impongono: si potrà chiederne la soppressione oppure cambiare banca. In ogni caso il divieto di vendere la casa deve essere contenuto entro ragionevoli limiti di tempo (ad esempio cinque anni).


Le garanzie supplementari richieste dalla banca
Nel concedere un mutuo la banca deve valutare non solo il valore della casa offerta in garanzia, ma anche la capacità del debitore di pagare le rate del mutuo. Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio). Questa prassi bancaria è corretta purché siano determinati i limiti di importo e la durata della fideiussione.
E' invece da respingere l'eventuale richiesta della banca (più spesso sono le finanziarie a seguire questa prassi) di una procura a vendere la casa nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo.


La rinegoziazione


La discesa dei tassi di interesse che si è verificata ultimamente ha reso possibile "cambiare in corsa" le condizioni dei mutui.
La rinegoziazione può essere considerata una conquista di uso generale, ma dipende dalla volontà delle parti (banca e mutuatario).
La rinegoziazione può essere relativa solo al tasso o alla durata, ovvero comportare la chiusura del vecchio mutuo e l'apertura di uno nuovo con i conseguenti costi, che devono essere attentamente valutati in relazione al vantaggio che deriva dalla diminuzione degli interessi.


Le clausole vessatorie
Gli abusi talvolta subiti dai consumatori nella stipulazione di un mutuo per l'acquisto di un immobile, quali penali molto onerose in caso di rimborso anticipato, limiti alla facoltà di vendere il bene ipotecato trasferendo il mutuo a terzi, oggi possono essere combattuti anche grazie alla nuova disciplina delle clausole abusive.
Proprio le clausole vessatorie abusive sono state uno degli aspetti più problematici sui quali sono intervenute l'Associazione Bancaria Italiana e le associazioni dei consumatori firmatarie di questo Vademecum, nella ridefinizione del giusto equilibrio di diritti/doveri tra cliente e banca.
L'utente deve innanzitutto pretendere che le clausole contrattuali proposte dalla banca siano sempre comprensibili e gli siano comunicate con sufficiente anticipo.
Qualora alcuni termini del contratto determinino uno squilibrio di diritti e obblighi a carico del consumatore, i medesimi possono essere automaticamente ritenuti inefficaci.
Le associazioni a difesa dei consumatori possono citare in giudizio gli istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l'uso.

GARANZIE REALI E PERSONALI

Gli istituti di credito domandano, come detto, la formalizzazione di una valida garanzia a quanti richiedono un mutuo.
Le forme di garanzia delle quali possono avvalersi gli istituti di credito sono:

  • ipoteca;
  • fideiussione: garanzia personale con la quale una o più persone si obbligano a restituire la somma erogata in finanziamento con il proprio patrimonio, in caso ci sia un adempimento del debitore.
  • cambiale ipotecaria;
  • polizze assicurative contro incendio e scoppio, sulla vita, contro il rischio di disoccupazione;
  • opzioni put contro il negative equity, rischio di svalutazione dell'immobile.
  • Pegno: garanzia reale gravante su un bene mobile a garanzia di un credito.

 

LA COSTITUZIONE DELL’IPOTECA
L'ipoteca a garanzia del credito deve essere iscritta su un bene immobile o mobile registrato (autoveicoli) che può essere di proprietà:

  • del mutuatario, se il bene era già suo e se continuerà ad esserlo (ad esempio per i mutui di ristrutturazione o per liquidità);
  • dell'alienante, se il bene è in compravendita, perché se l'erogazione del mutuo condiziona il perfezionamento della compravendita (in modo che la proprietà del bene non possa essere trasferita se non con l'ausilio del mutuante), nel momento in cui si deve iscrivere l'ipoteca il bene è ancora di proprietà dell'alienante, il quale dovrà per questo costituirsi "terzo datore di ipoteca", cioè dare un assenso (condizionato ai fini del perfezionamento della compravendita) all'iscrizione della stessa;
  • di un altro soggetto, detto appunto "terzo datore di ipoteca" (non necessariamente il fideiussore), se il mutuante vi conviene.

Normalmente, il bene ipotecato viene peritato e iscritto a un valore pari a 1.5 - 2 volte il prezzo di acquisto dell'immobile. Il valore economico dell'ipoteca, aggredibile dal creditore con il pignoramento e la vendita all'incanto, non dovrebbe superare l'importo del mutuo, ovvero del debito residuo.
Il bene può essere valorizzato in diversi modi, in particolare in base ai prezzi correnti di mercato, o al prezzo che si ipotizza che l'immobile avrà in futuro al termine del pagamento del mutuo. Quest'ultimo criterio è stato applicato in modo diffuso negli Stati Uniti ed è stato la principale causa dell’attuale crisi dei mercati finanziari.
L'iscrizione ipotecaria non preclude il pieno godimento dei diritti di proprietà del mutuatario. Con la stipula del rogito notarile, il mutuatario è proprietario dell'immobileatutti gli effetti di legge. Ha quindi diritto di dare in locazione, sublocazione o vendere un immobile, anche se questo è ipotecato.
In caso di vendita, o l'acquirente procede a un accollo del mutuo, oppure il venditore è tenuto a estinguere il debito residuo con la banca.
Gli oneri per l'anticipata estinzione e l'opponibilità dell'accollo da parte degli istituti di credito limitavano fortemente l'esercizio dei diritti costituzionali di proprietà, su beni ipotecati.


L'ipoteca è opponibile ai terzi dalla data in cui il notaio la iscrive presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e può avere una durata massima di vent'anni dalla data di iscrizione. Con l'estinzione del debito, il mutuatario (o comunque il proprietario del bene ipotecato) ha titolo per richiedere la cancellazione dell'ipoteca; ordinariamente il mutuante fornisce un semplificante documento certificante il suo "assenso a cancellazione". Se è venuta meno la causa dell'ipoteca (perché il debito sia nel frattempo stato onorato), la cancellazione non è fattualmente di grande utilità: l'ipoteca deprivata di funzione di garanzia (ipoteca perenta) non produce effetti di sorta, salvo nel caso che se ne debba iscrivere un'altra.
Nel caso che nel corso del rapporto le garanzie vengano meno (ad esempio per perimento dell'immobile) o ne diminuisca il valore, l'istituto di credito ha in genere facoltà di richiedere un reintegro delle garanzie, nella forma di nuovi beni da ipotecare, fideiussioni, o restituzioni parziali di debito (una revoca parziale del prestito), a seconda di quanto previsto nel contratto principale di mutuo, che può - ove convenuto - prevedere anche l'applicazione della clausola risolutiva espressa e la rescissione del contratto di mutuo.


L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue "pertinenze" (ad esempio un garage). Esse sono costruzioni che, pur conservando la loro natura di individualità fisica, sono assoggettate in modo attuale e permanente a servizio e ornamento di un altro immobile.
Ne consegue che non occorre farne specifica descrizione nel titolo e nella nota. La pertinenza può anche essere separata dal bene immobile cui è funzionalmente legata e che di tale pertinenza si può disporre separatamente dalla cosa principale.
In caso di insolvenza il creditore(banca) potrà chiedere alla magistratura di procedere alla vendita forzata del bene, per rientrare in possesso di quanto gli spetta. Ma gli sarà impedito di diventarne proprietario in compensazione del credito.
Qualsiasi accordo del genere non sarebbe applicabile in quanto violerebbe il cosiddetto "divieto di patto commissorio" (Articolo 2744 del Codice Civile).
C'è di buono che l'ipoteca non fa perdere al debitore la disponibilità ed il godimento dell'immobile. Quindi chi paga il debito non si accorgerà minimamente della sua esistenza.


L'ipoteca è fornita del diritto di sequela, il che vuol dire che "segue" il bene su cui grava anche quando esso cambia proprietario.
La garanzia offerta alla banca per l'erogazione del mutuo è l'immobile che si acquista sul quale viene iscritta un'ipoteca di 1° grado.
Ciò vuol dire che in caso di mancato pagamento delle rate di mutuo la banca, dopo aver sollecitato il mutuatario al rientro dei pagamenti non fatti, può cedere la pratica al suo ufficio legale per il recupero del credito fino ad arrivare alla richiesta di vendere il bene all'asta.

 

Registrazione e consolidamento dell'ipoteca

L'immobile non è gravato da ipoteca il giorno stesso della stipula del rogito. Il notaio può iscrivere l'ipoteca in Conservatoria il giorno stesso del rogito, ma deve attendere un periodo di tempo per il suo consolidamento.
Per i mutui fondiari, che arrivano fino all'80% del prezzo di acquisto dell'immobile, il periodo di consolidamento è abbreviato a 10 giorni. Dopo 10 giorni lavorativi dalla data del rogito, il notaio controlla che non vi siano fallimenti del soggetto mutuatario o altre iscrizioni ipotecarie, dopodiché consolida l'ipoteca. il controllo è quindi necessario anche per le persone fisiche, non ammesse ai benefici dell'istituto fallimentare.
Se il notaio non attende questo periodo, risponde personalmente al mutuante (la banca dell'acquirente) di un'eventuale inesigibilità del credito, ovvero al venditore per un mancato accredito della somma pattuita.

 

Sconti sullo spread

Alcuni istituti di credito praticano uno sconto sullo spread, se il rapporto fra rata e reddito è inferiore al 30%, e un ulteriore sconto se il rapporto fra ammontare del mutuo e valore dell'immobile è inferiore al 100%.
Queste condizioni garantiscono una tutela per la banca: la prima in merito a una maggiore capacità di rimborso e solvibilità del cliente; la seconda, in caso di svalutazione dell'immobile in garanzia, avendo la banca prestato meno dell'80-90% del suo valore di acquisto.

 

Cancellazione dell'ipoteca

La cancellazione dell'ipoteca è un atto notarile, dai costi paragonabili a quelli dell'iscrizione.
In base al Decreto Bersani, quando è estinto il debito residuo con la banca, l'istituto è obbligato a darne comunicazione alla locale Agenzia del Territorio, che procede d'ufficio e gratuitamente alla cancellazione, senza oneri per il mutuatario.

 

http://www.digila.it/public/iisbenini/transfert/Masoch/LA%20CRISI%20ECONOMICA%20GLOBALE%205B%20ERICA%202008-2009/3.IL%20MUTUO%20MISTRETTA%20BUTTABONI.doc

 

Lavoro di approfondimento di gruppo di Diritto ed Economia Aziendale
– classe V^B
Erica – Prof. Monica Masoch
“Il mutuo ipotecario e le garanzie reali” di Giada Buttaboni e Sara Mistretta

 

 

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